回復への舵取り
新型コロナウイルス感染症によるパンデミックが引き起こした前例のない経済の混乱と、社会構造の変化を迫る潮流の加速により、投資家は長期的な視点での投資を考えるようになりました。最終的にどのような状況に着地するのでしょうか。そして、その道程は平坦ではなく、周期的に訪れる投資機会を失ってしまうのでしょうか。
地域別の展望
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アジア太平洋地域
欧州大陸
英国
今後の予想
市場では、今後どのようなトレンドが主流となるでしょうか。また、投資をどのように考えるべきでしょうか。
不動産ポートフォリオをどのように構築するか
注意すべきこと－構造変化と周期的な動向
回復－現在の状況
ワクチンという武器を入手したことで、明るい日の到来を前提に、計画を立て始める流れにシフトしています。各国の政府や中央銀行が相当額の財政・金融支援を行っている間、多くの人は貯蓄を増加させました。消費者の繰延需要は、果たして｢怒濤の2020年代｣を引き起こす可能性があるでしょうか。もちろん時間が教えてくれるでしょう。しかし、すべての企業が成長できるわけではありません。回復が本格化するにつれ、業種や地域によって格差が拡大すると予想されます。このような市場環境は、グロース指向の不動産投資家にも、逆張りの不動産投資家にも投資価値を高める投資機会が訪れるでしょうというのがM&Gの見解です。
投資家は、パフォーマンスを向上させるために、変化が構造的要因によるものなのか、周期的要因によるものなのかを判断する必要があります。一般的に、不動産の特性が変化するには長い時間を要します。外挿バイアス(これまでに起こったことは今後も起こり得る)により、現在の傾向は全く変化しないと思い込みがちです。しかし実際には、不動産にもサイクルが存在し、すぐに状況が変化することもあります。投資家は常に準備を怠らずに、周期的変化に注意する必要があります。このような変化は突然起きることがあるので特に注意が必要です。
人々が景気回復を前提に考えている現在、重要なことは将来の不動産ポートフォリオをどのように構築するかです。急速なトレンドの変化は投資行動に影響を与え、新たな投資機会を生み出してきました。最終的な目標は長期的な成長セクターに重点を置き、リバランスを行うことかもしれませんが、具体的にはどうすれば良いのでしょうか。引き続き、リテール物件への投資を減らし、｢住居とロジスティクス｣中心の投資が正解でしょうか。将来のポートフォリオにおいて、オルタナティブセクター物件が占める割合を高めるためには、投資家はどのように考える必要があるのでしょうか。M&Gは、オーナーは、人と環境への配慮を高くする一方で、テナントの要求を満たすためのアクションをとる必要があると考えています。
機関投資家向け資料 当記事は、現在の市場動向におけるM&Gの見解を述べたものです。今後、事前に通知することなく変更する可能性 があり、実証しかねる推測を含む場合があります。過去の実績は将来のパフォーマンスを保証するものではありません。当記事の配布は売買の推奨や勧誘を行うものではありません。当記事は情報提供と教育のみを目的としており、投資に関する助言や特定の証券、投資戦略、投資商品の推奨を行うものではありません。本資料における個別 企業に関する記述は例示のみを目的としており、売買の推奨を行うものではありません。当記事が提供する情報ならびに参照した情報は、M&Gが信頼性が高いと判断する情報源から得た情報で作成していますが、情報の正確性について保証するものではありません。内容の正確性についてM&Gはその責任を負いません。M&G Investmentsは英国で設立されたM&G plcの直接子会社です。M&G plc及びその関係会社は、アメリカ合衆国を主たる事業地とするPrudential Financial, Incとはいかなる関係もありません。当資料はM&G Investment Management Limitedが発行します。M&G Investment Management Limitedはイングランド及びウェールズにおいて番号936683、本社所在地10 Fenchurch Avenue, London EC3M 5AGにて登録されています。 M&G Investment Management Limitedは英国Financial Conduct Authority (金融市場監督庁) により認可され規制を受けます。M&G Real Estate Limitedはイングランド及びウェールズにおいて番号3852763で登録されており Financial Conduct Authority (金融市場監督庁)の認可、規制は受けません。M&G Real Estate LimitedはM&G企業グループの1社です。 当資料はM&G及びM&G関連会社が発行した資料の翻訳です。和文と原文(英語)に差異がある場合は、原文を優先します。 M&G Investments Japan株式会社 投資運用業者、投資助言・代理業者、第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2942号 加入協会：一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 本書面は、当社又は当社の海外関連会社であるM&G Investment Management Limited、M&G Alternatives Investment Management Limited若しくはM&G Real Estate Asia Pte. Ltd.(以下あわせて「海外関連会社」といいます。)の運用に関する情報提供を目的としてお渡しするものであり、いかなる有価証券の勧誘となるものでもなく、それを意図するものでもございません。 当社は、投資助言・代理業者、投資運用業者及び第二種金融商品取引業者として金融商品取引法上の登録を受けており、今後、当該登録に基づき、①お客様と海外関連会社との間の投資一任・投資顧問契約締結の代理・媒介を行い、②当社が直接お客様と投資一任契約を締結し、又は、③お客様に対し海外関連会社又はその関係会社が運用する海外集団投資スキームへの投資勧誘をさせていただく場合がございます。その際当該投資一任契約又は海外集団投資スキームへの投資に係る具体的なリスク、ご負担いただく手数料等の費用に関しては、個別の契約書及び契約締結前交付書面等のお客様向け資料に記載させていただきますので、それらの資料をご参照ください。なお、①お客様と海外関連会社との間の投資一任・投資顧問契約締結に係る代理・媒介業務、及び、③お客様に対する海外関連会社又はその関係会社が運用する海外集団投資スキームへの投資勧誘に関して、当社がお客様から手数料をいただくことはございません。
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投資元本は変動し投資元本から得られる利益は上昇することもあれば、下落することもあり、お客様の投資元本は保証されません。本レポートに示されている実績は過去のものであり、将来の運用成績を保証するものではありません。数値は過去の実績であり、将来の結果を保証するものではありません。
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Such investments may not be suitable for everyone. United States: M&G Investment Management Limited is registered as an investment adviser with the Securities and Exchange Commission of the United States of America under US laws, which differ from UK and FCA laws. Canada: upon receipt of these materials, each Canadian recipient will be deemed to have represented to M&G Investment Management Limited, that the investor is a ‘permitted client’ as such term is defined in National Instrument 31-103 Registration Requirements, Exemptions and Ongoing Registrant Obligations. Australia: M&G Investment Management Limited (MAGIM) and M&G Alternatives Investment Management Limited (MAGAIM) have received notification from the Australian Securities & Investments Commission that they can rely on the ASIC Class Order [CO 03/1099] exemption and are therefore permitted to market their investment strategies (including the offering and provision of discretionary investment management services) to wholesale clients in Australia without the requirement to hold an Australian financial services licence under the Corporations Act 2001 (Cth). MAGIM and MAGAIM are authorised and regulated by the Financial Conduct Authority under laws of the United Kingdom, which differ from Australian laws. Singapore: For Institutional Investors and Accredited Investors only. In Singapore, this financial promotion is issued by M&G Real Estate Asia Pte. Ltd. (Co. Reg. No. 200610218G) and/or M&G Investments (Singapore) Pte. Ltd. (Co. Reg. No. 201131425R), both regulated by the Monetary Authority of Singapore. Hong Kong: For Professional Investors only. In Hong Kong, this financial promotion is issued by M&G Investments (Hong Kong) Limited. Office: Unit 1002, LHT Tower, 31 Queen’s Road Central, Hong Kong. South Korea: For Qualified Professional Investors. China: on a cross-border basis only. Notice to investors in Taiwan: Nothing herein shall constitute an offer to sell or provide, or recommendation of, any financial products or services. Japan: M&G Investments Japan Co., Ltd., Investment Management Business Operator, Investment Advisory and Agency Business Operator, Type II Financial Instruments Business Operator, Director-General of the Kanto Local Finance Bureau (Kinsho) No. 2942, Membership to Associations: Japan Investment Advisers Association, Type II Financial Instruments Firms Association. This document is provided to you for the purpose of providing information with respect to investment management by Company’s offshore group affiliates and neither provided for the purpose of solicitation of any securities nor intended for such solicitation of any securities. Pursuant to such the registrations above, the Company may: (1) provide agency and intermediary services for clients to enter into a discretionary investment management agreement or investment advisory agreement with any of the Offshore Group Affiliates; (2) directly enter into a discretionary investment management agreement with clients; or (3) solicit clients for investment into offshore collective investment scheme(s) managed by the Offshore Group Affiliate. Please refer to materials separately provided to you for specific risks and any fees relating to the discretionary investment management agreement and the investment into the offshore collective investment scheme(s). The Company will not charge any fees to clients with respect to ‘(1) and ‘(3) above. M&G Investments is a direct subsidiary of M&G plc, a company incorporated in the United Kingdom. M&G plc and its affiliated companies are not affiliated in any manner with Prudential Financial, Inc, a company whose principal place of business is in the United States of America or Prudential Plc, an international group incorporated in the United Kingdom. This financial promotion is issued by M&G Investment Management Limited (unless otherwise stated), registered in England and Wales under number 936683, registered office 10 Fenchurch Avenue, London EC3M 5AG. M&G Investment Management Limited is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority. M&G Real Estate Limited is registered in England and Wales under number 3852763 and is not authorised or regulated by the Financial Conduct Authority. M&G Real Estate Limited forms part of the M&G Group of companies.
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経済概観
英国はバリュー投資の機会があると考える 過去数年間における英国不動産に対する投資家のセンチメントはリスクオフであり、相対価格を考慮するとバリュー投資の機会を提供していると考えています。これは、経済が成長軌道に戻ることにより、賃貸物件のファンダメンタルズが改善するという回復シナリオに基づきます。市場がリスクオンの姿勢を再び強めることが、強力な投資家のリターンの基になると考えます。これは、物件に応じてリスク曲線に合わせたバリューアッド戦略を採用する投資家に特に当てはまります。 投資家は、引き続き利回りを求めて不動産市場に参入している 危機時に投資家が投資を始めることは、スイッチをリスクオフからリスクオンに切り替えることです。パンデミックが不動産利回りに与えた影響は総じて軽度でした。ブレグジットの国民投票期間直後と同様に全不動産の平均利回りは約50ベーシスポイント上昇しましたが、現在では戻りつつあります。これは、投資家が利回りを求めていることを示しており、不動産が歴史的に債券より高い利回りを提供していることも示しています。
英国は他の欧州主要国より魅力的な価値を提供
景気回復と住宅購入に対する支援政策と低金利環境が相まって、住宅価格は上昇し、短期的にはリターンを押し上げることになると考えています。価格上昇は、手頃な価格を求める購買層による需要を減退させる一方、民間賃貸住宅に関しては、英国全土の世帯数が増え続けているにもかかわらず、住宅の供給が伸びていないことから、長期的に需要を押し上げると考えています。
民間賃貸住宅セクター
背景
世界中の投資家が着目するロンドンの優位性
住居購入は夢に終わるのか
物流施設の利回りの罠を避ける
景気サイクルを通した運用戦略
出所 +
注意深く進む
長期的な投資機会
ロンドンのオフィス
逆風環境に対する耐性
英国のEU離脱の不確実性が解消され、またワクチン接種が加速していることを受けて、英国不動産市場で最大規模のロンドンのオフィス市場は、多様なテナント層と魅力的な相対価格により、急速に回復すると考えています。ただし、投資においては、高品質の物件を選択することが重要になるでしょう。安定したインカム収入が期待できるコア資産は当然投資対象ですが、より高いリスクの物件のなかで、バリューアッド戦略を採用することで投資機会が生じると考えています。
ワクチン競争で他国より一歩先んじている英国
世界で最速級の英国のワクチン接種は、前年の経済が低調であったこともありますが、健全性を取り戻すための重要な要因となると考えています。 今後、財政措置が縮小されるにつれて失業率が更に上昇する可能性は残されていますが、政府が採用した一時帰休制度により数百万人の雇用が維持され、失業率は一時懸念されていたほどには上昇しないと予想されています。 多くの国民が貯蓄を増加させていることから、消費熱は高く、労働市場が悪化しないかぎり、消費者は景気回復をけん引する重要な役割を果たすことが期待されています。 ただし、ブレグジット、企業倒産、雇用削減など、課題も山積なことから、2022年までに英国経済がパンデミック以前の規模に回復することはないだろうとM&Gは予想しています。
業種によって異なる回復の速度
景気回復が本格化し始めていますが、業種により回復の速度にばらつきが生じると予想しています。全国的に革新的な産業に向けた投資が加速しており、特にライフサイエンスとクリーンテクノロジーに焦点を当てたテクノロジー企業は、官民協同で新たに設定された｢Future Fund：Breakthrough｣として知られる3億7500万英ポンド規模の投資ファンドの恩恵を受けると考えられています。 しかし一方では、人々が集まることによって成り立つ業種は甚大な被害を受けており、このような企業はまず財務を立て直す必要があり、今後しばらくは成長を期待することはでないでしょう。 旅行の制限、厳格な検査基準・検疫は、接客・接遇や旅行産業の回復が容易ではないことを意味します。国際航空運送協会は、どんなに早くても、2024年までに航空交通量がパンデミック以前の水準までに回復することは難しいと想定しています。
Source +
不動産投資のテーマ
投資戦略
経済回復に向けた接種
K字型回復
魅力的な長期ファンダメンタルズがロンドン市場を支え続ける
物件のデューデリジェンスを現地で実施することができなかったため、海外投資家の累積需要は大きく、ロンドンへの投資を真剣に検討しているグローバルな投資資金の額は歴史的な水準にあります。 ブレグジットに関しては、英国とEUの交渉において結論に至っていない争点がまだ複数残るものの、英国のEU離脱に関する不確実性は大幅に縮小し、この数年間英国の不動産価格を抑制してきた最大級の要因は解決されたと言っても良いでしょう。経済回復の明るい見通しと相まって、ロンドンの不動産市場の見通しは他の主要都市よりも明るいと考えます。 英国の不動産も、フレキシブルな労働形態への移行など、世界的に進行している構造変化の影響を避けることはできませんが、ロンドンは、活発な都市を選好する企業や労働者を依然惹き付けています。常に変化する多様性に富んだテナント層をもつロンドンでは、従来の金融の中心地からテクノロジーやライフサイエンス関連の集積地へと変貌できる基盤を有しています。 オフィスは、持続可能性と従業員のウェルビーイングを重要視しながら、高度なデジタルインフラを有し、社会経済に適応する快適性の高い職場環境である必要があります。このことにより、既存の物件を購入したうえで、現在求められているオフィスの要件を満たすためのバリューアッドの投資機会、そして場合によっては｢ビルト・トゥ・コア(物件を開発段階で取得する)｣の投資機会が生まれると 考えています。
住宅投資できるまでに要する期間は、住宅購入に要する期間と変わらないのか
2020年におけるビルド・トゥ・レント物件(賃貸のために建設された物件｢Build To Rent｣)の投資額は、過去最大の35億英ポンドに上りましたが、このような物件に対する投資需要はその約10倍にも上っています。投資家の新規需要が供給を上回っている状態が続いており、物件を入手するのが困難な状況です。 住宅市場は、住宅政策と低金利環境に支えられ、健全な状態にあるように見えます。ただし、住宅価格は上昇しており、手頃な価格で購入したい新規購入者には厳しい状況です。そのため、民間による賃貸住宅とシェアードオーナーシップ(1戸の住居を住宅協会と共同所有するスキーム、｢Shared Ownership｣)に対する需要が増加しています。機関投資家はこのような需要を満たすのに理想的な立場にありますが、参入障壁は高く、経験豊富なオペレーターと提携する必要があると考えています。
適正価格
オンラインショッピングが消費者にとって一般的になってきたことを受け、企業はサプライチェーンの強化を図っており、2020年における物流施設の価格は上昇しました。 対面販売が再開されるにつれて、その勢いはやや弱まる可能性がありますが、新型コロナウイルス感染症収束後もオンラインショッピングで買い物をしたいとする消費者の志向は高まっています。 物流施設への投資需要が激化しているため、利回りは更に低下することが見込まれます。しかしながら、すべての物流施設がオンラインショッピングの恩恵を受けているわけではありません。リテール業者を顧客とする倉庫などはその一例です。 リスクの高い物件のプレミアムも縮小していますが、このような施設が最新の物流システムやラストマイル(最終拠点からエンドユーザーへの物流サービス)に適しているかどうか検討する必要があります。更に、投資家は、流通ハブにある、特に割高な価格設定で建設期間の短い投機色の強い物件には注意を払う必要があります。
投資家はますます3つの｢D｣に焦点を当てる
パンデミック初期における予測の多くは、ホテルや学生向け住宅に対する需要が激減し、大量の物件が強制的に売却の対象となると予想していましたが、これまでのところ、賃料収入の急激な落ち込みは見られるものの、投資市場に与えている影響はそれほど大きくはありません。 投資家は足許をあまり気にすることなく、むしろどのようなポートフォリオを構築すべきかという長期的な視野を持っているように見えます。 このような｢未来を考える｣投資目線は、民間賃貸住宅などのディフェンシブな物件から、データセンターやライフサイエンスなどの流行色の強い物件に至るまで、あらゆる種類のオルタナティブ物件に恩恵をもたらしています。 投資家は、ESG要素などの要因に対し高い関心を持ち続けると思われます。このことは、投資家のポートフォリオにオルタナティブ投資としての価値がある物件と、引き続きニッチなままの物件との差が明白になると考えられます。
ロンドンのオフィスに比べて大幅に値上がりしている産業施設の価格
• ヘルスケア • テクノロジー • 公共部門 • 大企業
• 接客・接遇 • 娯楽 • 旅行
便利な時間帯
高い流動性
優位な利回り
熟練労働者層の高さ
常に変化するダイナミックなテナント層
世界的に透明性が高いと言われている法律制度
緑豊かな都市環境
ブレグジットの合意
住宅需要：年間34万戸
ビルド・トゥ・レントに対する投資需要：340億英ポンド
1
2
1Savills『UK Build to Rent Market Update 2020年第4四半期』 2『Knight Frank Residential Investment Survey 2020』
分散化 (Diversification)
脱炭素化 (Decarbonisation)
人口動態 (Demographics)
英国 米国 ユーロ圏 韓国 日本
0 10 20 30 40 50 60
Our World In Data、2021年5月9日
新型コロナウイルス感染症のワクチンを1回以上接種した人の割合(2021年5月9日現在)
ロンドン(シティー)
アムステルダム
パリ(中心業務地区)
マドリッド
ミュンヘン
ストックホルム
PMA (～2021年第1四半期)
2011 第1四半期
2012 第1四半期
2013 第1四半期
2014 第1四半期
2015 第1四半期
2016 第1四半期
2017 第1四半期
2018 第1四半期
2019 第1四半期
2020 第1四半期
2021 第1四半期
6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5
プライムオフィス物件の当初利回り(%)
3月 2013
3月 2014
3月 2015
3月 2016
3月 2017
3月 2018
3月 2019
3月 2020
3月 2021
価格(2013年5月＝100)
産業施設
全物件種類
MSCI (UK Quarterly Index to March 2021).
200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100
英国産業施設
ロンドン(シティー)のオフィス
MSCI英国四半期指数(～2021年3月)
3月 2012
9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0
実質利回り(％)
中央ビジネス地区（CBD）以外のオフィス
不冴えな産業施設
オフィスビルの存在価値が変化しています。柔軟な就業形態が常態化すると、オフィススペースに余剰が発生し、空室が増加します。バックオフィス機能や中小企業など、従来型の中央ビジネス地区以外のオフィスに対する需要は縮小するとみられます。賃料と物件価格の調整は十分起こり得ると考えています。
2021年も、産業施設は強い成長を遂げる年になる可能性が高いと考えていますが、価格面では非常に競争が激しく、利回りは過去最低水準に近づいています。テナントは物件を注意深く選別しており、すべての資産がオンラインショッピングのブームの恩恵を受けるわけではなく、投資家は投資物件を慎重に検討する必要があります。｢光るものすべて金(きん)ならず｣です。
リテール業の物流施設
台頭するオルタナティブ物件
リテール業が存続の危機から脱し回復に向かうにつれ、リテール業の物流施設は他業態よりも高い伸びを見せることになるでしょう。パンデミック時において、観光客への依存度が低く、ディフェンシブであることが実証され、またオムニチャネルとの相性の良さにより成長しています。賃料と物件価格の大幅な調整を受けて、一部のリテール用物流施設は、長期保有物件として魅力的な投資機会になってきたと考えています。
パンデミックにより、ライフサイエンスとデータセンターへの資金流入は加速しました。人口動態とテクノロジーの進化により、ライフサイエンスは長期間にわたって成長を続けると考えられてます 。データへの依存度がこれまでになく高まっているため、そのデータを格納する広いスペースが必要になるでしょう。
シェアードオーナーシップ
住宅価格が上昇を続け、頭金にする貯金に苦労している若い世代にとって、住居を自己保有することはますます困難になっています。シェアードオーナーシップ(1戸の住居を住宅協会と共同所有する)は手の届く解決手段です。機関投資家は、安定した予測可能なキャッシュフローを獲得しながら、社会的ニーズに貢献することが可能です。
1国際航空運送協会、2020年11月
現在でも魅力的な利回りを提供する不動産投資 欧州中央銀行(ECB)は｢ゆっくり、安定的に｣で知られており、中期的に金利が上昇する可能性は低いと考えています。足許では債券利回りが上昇しているにもかかわらず、スプレッドは依然として魅力的であり、投資家は相対的価値、分散投資、インカム収入を求めて引続き欧州不動産市場を注視する可能性が高いと考えています。 低い空室率が回復の材料 今までの不況とは異なり、今後予想される回復は、市場で供給過剰が発生しなかったことが材料となるでしょう。空室率は上昇していますが、賃料が広範囲にわたって下落を引き起こすほどには至っていません。テナントに対するインセンティブにより、テナントとの契約期間が長期化すると考えています。
Interest rates look priced to stay low
利回りはどこまで下がるのか
住宅セクターが加速
成長企業への転換
文化的な慣習はなかな か捨てられないのか
急増した債務に対処する必要性
欧州連合(EU)は今年、欧州の経済成長を後押しするために7,500億ユーロ規模の復興基金を創設を予定しており、融資と助成金と組み合わせて供与します。復興基金創設までのつなぎとして打ち出した就業支援策は、ほぼ予定どおりの成果を挙げることができました。この政策は、欧州の経済回復の重要な基礎になると考えています。 しかし、増税であろうが債務救済であろうが、この債務がいつ、どのように返済されるかについての疑問は残ります。昨年、公的及び民間債務は急増し、一部の業種は政府の生命維持装置に依存しているのが実状です。 したがって、パンデミックが収束する行程には紆余曲折が予想され、大幅に傷んだ企業財務の回復には注意深い、タイムリーな支援が必要です。以前の危機から学んだように、欧州が成長軌道から外れないためには、企業のデレバレッジ(過剰債務の削減)と脆弱性の解消が最重要課題であると考えています。
欧州大陸の回復は不均一になるであろう
ワクチン接種の進捗状況が欧州大陸経済を再開するための鍵ですが、ワクチン接種は加速しており、英国と米国に追いつきつつあります。世界金融危機後と同様に、回復は不均一になると考えられ、欧州大陸は景気サイクルの初期と後期の両方の投資機会を提供することになるでしょう。これにより、魅力的なバリューアッド戦略を採用する機会が訪れると考えています。 ドイツや北欧のような貿易依存度の高い国は、世界各国への輸出と中国との貿易再開により、欧州他国よりも早い回復がみられるでしょう。南欧各国の回復は遅れると予想されますが、時間の経過とともに回復が期待される観光業と、大規模な刺激策の影響により、景気サイクル終盤の回復がみられる可能性があります。 投資家にとって、このように景気サイクルを活用することは、投資の基本に立ち返り、分散投資をしていることを意味します。
無料のものは存在しない
不均一な回復のなかで基本に戻る
低金利環境では出口戦略が重要
インフレ要因は一時的なものであり、低金利が持続する可能性が高く、このような状況において不動産市場の長期的な展望において疑問となることは、実は普遍的な疑問である｢利回りはどこまで下がるのか｣と同じことです。 プライム物件の利回りは依然として10年国債よりも大幅に高く、このような魅力的なリスクプレミアムが存在するため、コア不動産の賃料は持続可能であり、投資家に魅力的な相対的価値を提供していると考えます。賃料の上昇の可能性はまだあり、利回りはさらに低下することになると考えています。 ただし、利回り圧縮のペースは落ちる可能性が高く、またすべての物件で低下することはありません。パンデミックにより、物件の品質に再び注目が集まっており、キャッシュフロー、所在地に加えて、現在では持続可能性要素に対する注目度が高まっています。 多くの国では、ESG要素はまだ十分に賃料に反映されていません。しかし、長期投資家にとって、出口(売却)は入口(購入)と同じくらい重要です。5年～10年後の環境基準は現在の基準とは抜本的に異なったものになっていると考えるべきであり、ESG要素を満たしていない物件の利回りは、過去に見たことがない水準になる可能性があります。
投資可能な欧州不動産市場のなかでは住宅分野のシェアが上昇している
急速な成長を続けていた欧州不動産の｢生活｣分野は成長を更に加速させています。2020年における欧州住宅セクターへの機関投資家資金の流入額は、同セクターが機関投資家の求める特性を備えており、長期的にインカム収入の増加が期待できることから、物流セクターを大きく凌駕するほど増加し、過去最高となりました。 住宅供給が不十分であることと価格が手の届かない水準にあることは、住居を賃借する層を拡大させており、また一方では住居を長期に賃借することが生活様式にマッチするようになってきています。しかしながら、所在地や文化的背景などによって、賃借人が求めるデザイン、賃料、サービス水準は異なります。 都市生活が社会面及び職業面で備える要素は、引続き若い世代と熟練労働者を惹き付けていますが、核家族世帯に関しては、ベルリンのポツダム地区やヘルシンキのヴァンター地区のような郊外でありながら都市通勤圏である地区に居住する傾向を強めています。通勤時間が30分長いことを気にしなければ、平均して毎月の賃料を10％～40％節約することができます。
2020年代に成長が期待される業種
これまで以上に投資家はインカムの収入源を重視するようになってきており、すべての投資家の目はテナント層に向けられています。欧州が現在のパンデミックから脱却するなか、ポートフォリオのキャッシュフローを維持するためには、テナント層を高成長又は回復力の強い業種にシフトすることが重要と考えています。どんな危機においても、危機を脱した後に成長するセクターが台頭しますが、一方では新たな情勢に適応できずに、弱体化するセクターもあります。企業にとってはコストのかからない政府の景気刺激策資金は、時として水を濁らせる結果に終わってしまうことがあります。 2020 年代に高成長が見込まれるテナント企業は、新規に資金調達が可能な企業である可能性が高いと考えます。EU は、今後 7 年間で更に 960 億ユーロを研究開発分野に投資することを計画しており、医療、気候変動、エネルギー、輸送などがその主要分野です。 主にテクノロジーと金融の分野における日常的な技術をもつ｢イネーブラー型企業(新たな社会システムを構築する上で不可欠な技術をもつ企業)｣も大きく成長する可能性があります。不動産ポートフォリオを構築する際は、どのようなテナントが成長するかを見極める必要があります。
欧州の観光業は反転攻勢に
金利水準を見るかぎり価格は上昇しない見通し
低空室率が賃料低下のクッション役
オランダ
スウェーデン
フィンランド
ドイツ
イタリア
ギリシャ
ベルギー
スペイン
フランス
政府債務
非金融法人企業債務
家計債務
債務残高増加率(対GDP(％))*
『BIS Total Credit Statistics』2021年2月。欧州委員会、2021年 *2019年第4四半期／2020年第3四半期
50 40 30 20 10 0
9月 2017
9月 2018
9月 2019
9月 2020
欧州委員会『欧州委員会Economic Sentiment Indicators』2021年3月』、2021年
120 110 100 90 80 70 60 50
早期回復期
景気サイクル終盤
ユーロ圏平均
レンジ
パリ
ベルリン
平均
2002
2005
2008
2011
2014
2017
2020
JLL、2021年3月
25 20 15 10 5 0
中心業務地区の空室率(％)
2006
2010
2012
2016
2018
JLL、2020年12月
流入額(前年比、％)
38.0%
20.1%
16.3%
12.3%
6.6%
3.8%
2.7%
オフィス
住宅
工業
リテール
ヘルスケア
学生向け住宅
その他
2019
2020 (推定)
2021 (予測)
2022 (予測)
2023 (予測)
2024 (予測)
欧州
北米
Tourist arrivals index
国連世界観光機関、Euler Hermes 予測、2020年12月
120 100 80 60 40 20 0
成長業種
イネーブラー型企業
出口
入口
戦略的物流ルートとラストマイルの物流施設
主要国の食料品店
北欧の集合住宅
主要国の物流施設の利回りは年を追うごとに最低を更新していますが、戦略的物流ルートやラストマイル(最終拠点からエンドユーザーへの物流サービス)に最適な所在地にある最高品質の物件に関しては、賃料の上昇が大いに期待でき、どのような物件を選択するかが重要です。
食料品店で買い物することは、欧州では依然として日常の生活様式であり、オンラインショッピングが浸透する可能性が低いことを意味します。長期の賃貸契約と低い賃料により、欧州各国の大型スーパーマーケットはリスク資産として長期的には魅力的であると考えており、また投資時は他のディフェンシブセクターと比較して高い利回りが期待できます。
規制による安定した収入と市場開放の潜在性など、北欧の民間賃貸住宅分野のなかで分散投資する利点は多々あります。急速に増加する人口と限定された供給により、北欧の民間賃貸住宅はインカム収入を増加させる機会を提供していると考えています。
持続可能性要件を満たしていないオフィス
ショッピングセンター
中・東欧諸国のオフィス
新型コロナウイルス感染症によりオフィスにスポットライトが当たるようになり、パンデミックから脱するにつれて勝者と敗者がはっきりするでしょう。グローバル企業は持続可能性をますます重要視するようになってきており、ESG要件を満たしている物件はより高い賃料が期待でき、そして個別物件間の価格差が拡大すると考えています。
新型コロナウイルス感染症以前に既に市況は不冴えであり、建物型ショッピングセンターの来店人数の回復は、屋外型ショッピングセンターより緩慢でした。オンラインショッピングの台頭はショッピングセンターに大きな打撃を与える可能性が高く、プライム、セカンダリー物件とも価格が調整される可能性が高いと考えています。
参入障壁が低く、都市計画法の緩和が進んでいたため、パンデミック以前から供給過剰のリスクは存在していました。新型コロナウイルス感染症も状況を変えることができず、賃料には低下圧力がかかっており、リスクオフのセンチメントが拍車をかけています。
主要国のライフサイエンスのクラスター
南欧諸国のホテル
ライフサイエンス分野は在宅勤務と相性が良く、公的と民間による投資の増加に支えられ、高い成長の可能性を提供します。ドイツ、フランス、オランダの最高水準の大学と協業するライフサイエンスのクラスター(集積地)が最も魅力的な投資先になると考えています。
観光業と旅行は大きな痛手を負いましたが、決して死に体ではなく、たまった鬱憤を解消する日がくると考えています。国内の観光客と海外からの観光客の両方を対象としている都市は、その恩恵を享受することができるでしょう。現在ホテル業が置かれている厳しい状況に鑑みれば、価格面で投資の機会があると考えています。
移動制限により授業がオンライン形式になりましたが、対面での授業と大学キャンパスに魅力を感じる学生は、できるだけ早く大学に戻る願望を持っているとみています。欧州の学生向け住宅の歴史は浅く、構造的に供給不足であり、投資家は早期参入のメリットを享受することができると考えています。
2001
2004
2007
2013
2022
2025
3か月EURIBOR
先渡金利から計算したEURIBORの理論値
Chatham House Macrobond、2021年3月
%
6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0 -1.0
1欧州委員会、｢欧州復興計画｣ 2欧州委員会、2021年
景況感指標
1欧州委員会(Horizon Europe)、2021年2月
パンデミック収束後の数年間は、構造変化をもたらすトレンドと相対的な｢日常｣に回帰するトレンドに光が当たるでしょう。 ハイブリッド的な就業は継続するか パンデミック以前の欧州では、国ごとに在宅勤務に対するスタンスは異なっており、ドイツでは柔軟な勤務形態であった就労者が10％未満であったのに対し、スウェーデンでは30％以上でした。今後はこの差が縮小し、すべての国で在宅勤務の増加は永続的な措置になると考えています。しかし、ハイブリッド的な就業によりオフィスが完全に不要になるわけではありません。 対面販売からオンラインショッピングに移行するのか 南欧では、2020年のオンラインショッピング額が前年比で55％増加するなど、ロックダウン期間中に急台頭し、他の欧州各国の仲間入りをしました。消費者がオンラインショッピングを選好し、より多くをオンラインショッピングで購入することに伴い、対面式の販売形態の弱体化が加速することが予想されます。しかしながら、リテール業者はブランド価値と売上げを最大化するためにオンラインと対面の両方の販売チャネルを併用する必要があります。 観光業は死んだか 可能性は非常に低いと考えます。旅行、観光、レジャーは、多くの欧州人にとって生活の一部です。パンデミック直前の余暇支出は史上最高であり、パンデミック収束につれ、たまった鬱憤を解消する状況になることが期待されます。
1Eurostat、2020年3月 2PMA、2021年3月
政府による支援がなかったと仮定した場合、23％の企業が2020年に流動性問題を起こしていた可能性があります。
欧州復興基金の50％近くはスペインとイタリアに割り当てられる予定
1. European Commission, Recovery Plan for Europe.
1欧州委員会、2021年
M&Gリアル・エステート
出所
1. European Comussion, 2021
良好な相対的価値を提供するアジア太平洋地域の不動産 バイデン米大統領の大規模な景気刺激策は、ワクチン接種の進展と消費者の繰延需要がけん引する経済成長と相まって、インフレ懸念を引き起こしています。インフレ懸念は既に米国債の利回りを急上昇させています。 これは長期間の低金利の終焉を意味するのでしょうか。米連邦準備制度理事会(FRB)のハト派的姿勢を考慮すると、短期的には可能性は低いと考えます。 米国金利とアジア太平洋地域の不動産市場は正の相関関係にあり、一部の投資家はアジア太平洋地域の不動産市場への影響を懸念していることを意味します。 しかし、過去の実績ではアジア太平洋地域の不動産は良好な相対的価値を示しており、債券利回りの上昇を吸収するだけの余裕があると考えています。実物資産である不動産は、特にインフレ率に連動した賃料契約において、長期にわたってインフレに強いことを示しています。
投資が集中するセクターで必要な自制心
変化するオフィス
勢いが付き始めた新たな種類の投資物件
リテール業
アジア太平洋地域先進国の経済回復は、欧州を上回ると予想される
アジア太平洋地域諸国は、地域に比べて、パンデミックによる人間への影響と経済への影響を抑えこむことに成功し、世界のなかでもいち早く経済を回復させることができる環境にあります。 中国の経済は、国内の家計消費と企業投資の回復により、既にパンデミック以前の水準に回復しています。これは、韓国やシンガポールなど、アジア太平洋地域の製造業や輸出に対する依存が高い国の経済回復にも寄与しました。 しかし、完全な回復への道筋は依然として不透明であり、アジア太平洋地域の先進国の間でも経済回復のペースに格差があります。日本では、度重なる自粛要請などの措置が企業や消費者のセンチメントを弱め、回復は2022年にずれ込む可能性が高いと考えています。英国や米国に比べてワクチン接種のペースが遅いことも、回復の勢いをそぐ可能性があります。
アジア太平洋地域におけるイノベーションのバリューチェーン
新型コロナウイルス感染症が引き起こした混乱を受け、世界中の政府と企業は次の成長に向けて技術面のソリューションを捜し求めています。 人工知能、モノのインターネット、ビッグデータ、ロボット工学分野において、アジア太平洋地域諸国は世界の先頭集団に位置しており、巨大ハイテク企業も域内で増加しています。同時並行して、各国政府は支援プログラム、技術力の強化策、規制緩和を通じて、これらの取り組みを後押しています。 韓国では、新しいデジタル産業とグリーン産業に焦点を当て、2025年までに1,901,000人の雇用を創出するために最大1,440億米ドル相当を投資する計画を発表しました。 この政策を促進するために、パンギョ(板橋)テクノバレーでは、革新的なアイデアを追求し、研究開発能力を高めようとする企業に対し、テストベッド(技術検証を行うプラットホーム)と活動拠点を提供する予定です
トンネルの出口にさす光明
解決策はイノベーション
冷凍・冷蔵設備を備えた倉庫に対する需要の増加が見込まれる
オンラインショッピングの増加は、物流施設への投資を増加させ続けています。昨年の取引額は前年比で15％以上増加し、シドニー、メルボルン、ソウルのキャップレートは25bp以上低下しました。ただし、注意も必要です。行き過ぎた投機や賃料が期待どおり上昇しない場合は、このモメンタムが損なわれる可能性があります。 物流施設へのエクスポージャーの増加を検討している長期投資家は、自制心を保ち、インフラ的色彩の強い物件や人口の多い地域にある物件など、景気に左右されにくい最新の物流施設に焦点を当てるべきと考えています。 構造的なトレンドの一歩先を行くことを目指すオーナーは、医療品や生鮮食料品を保管可能な温度管理設備を備えた施設に対するテナント需要の高まりに着目すると良いでしょう。このような物件は通常、他の物件よりも契約期間が長期で高い賃料が得られることが期待されます。
サービスと一体化する不動産
在宅勤務の大規模な実証実験の結果、ハイブリッド型勤務においても、オフィスは引続き重要であることが分かりました。 アジア太平洋地域諸国では、人口密度の高い都市部の狭い住居で暮らしていることに加えて、文化的に対面での業務が深く根付いているため、テレワークが必ずしも適しているとは言えません。 将来の職場は、企業が文化とイノベーションを育むための場所で、協働するための場でもあり、業務効率を高める場所となる必要があるでしょう。 実際、アジア太平洋地域諸国で増加しているイノベーションのクラスター(集積地)は、産学連携キャンパスの代名詞です。
新型コロナウイルス感染症により加速するデータセンター需要
アジア太平洋地域における投資可能ユニバースは拡大を続けており、オルタナティブ分野を無視することは、ますますできなくなると考えています。 先進国における急速なデジタル化により、個人と企業の両方のデータ使用量が増加しており、アジア太平洋地域の全域のデータセンターに対するテナント需要を加速させています。この構造的な変化は、このセクターが機関投資家の投資対象としての潜在性を高めています。 また、オーストラリアのビルド・トゥ・レント(賃貸のために建設された物件)市場は、同国における人口増加と政府の住宅政策により、成長が期待されます。
下落幅は店舗形態によって異なる
パンデミックにより、好調なリテール業者とそうでない業者の格差が更に拡大しました。アジア太平洋地域全体で、便利な郊外型のリテール店は耐えることができましたが、経営力に劣るショッピングモールは売上げを更に減少させました。 パンデミックにより、賃料は持続可能な水準に調整され、弱いリテール業者は撤退を余儀なくされ、オーナーがテナントを見直す機会をつくりだしました。消費者の貯金がロックダウン期間に増加したことにより、消費は強く回復しました。しかし、リテール業にとって逆風環境が持続することは必至でしょう。 価格が実態を必ずしも反映してないことに投資家は将来的に気付き、他の種類の不動産よりも高い収益を提供する物件に着目するようになると考えています。対象となるのは、ダイナミックなマーケティングの拠点として機能するような、最適化され、パフォーマンスの高い物件と好立地の物件が中心になると考えられ、このような物件はアジア太平洋地域での目的地となるようなリテール店の役割を高めることになると考えています。
不動産利回りのスプレッドはほとんどの国において債券よりも大きい
歴史的に、インフレ率を上回るアジア太平洋地域の賃料上昇率
ビルド・トゥ・レント：オーストラリアの集合住宅の可能性
実質GDP (2019年第4四半期 = 100)
Oxford Economics、Bloomberg、2021年4月
2019年第4四半期
2020年第1四半期
2020年第2四半期
2020年第3四半期
2020年第4四半期
2021年第1四半期(予測)
2021年第2四半期(予測)
2021年第3四半期(予測)
2021年第4四半期(予測)
2022年第1四半期(予測)
2022年第2四半期(予測)
アジア太平洋地域先進国
ユーロ圏
米国
中国
110 105 100 95 90 85 80 75 70
不動産利回りのスプレッド(対10年国債、％)
PMA、2021年3月 期間：2010年～2021年
オーストラリア
香港
日本
シンガポール
韓国
5 4 3 2 1 0
2021年(予測)
200 150 100 50 0
Oxford Economics for Asia Pacific CPI
アジア太平洋地域の物価上昇率
アジア太平洋地域の不動産賃料
指数 (1999年＝100)
1999
2003
2009
2015
1,200 1,000 800 600 400 200 0
家計あたりのオンラインでの食料品購入額(米ドル)
2015年
2020年
2025年(予測)
Euromonitor、2021年3月
0 -4 -8 -12 -16 -20
リージョナル・ショッピングセンター(広域から集客する)
サブ・リージョナル・ショッピングセンター(小地域から集客する)
ネイバーフッド・ショッピングセンター(近距離から集客する)
オーストラリアにおける価格騰落率
PMA、2021年3月
7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
アジア太平洋地域データセンター案件額(百万米ドル)
RCA、2021年2月
72 70 68 66 64 62
1994
1995
1996
1997
オーストラリアの住宅価格は手頃な水準になく、柔軟性を重視している国民性と相まって、賃貸住宅が好まれる傾向が強い
自宅所有率(％)
オーストラリア：オーストラリア統計局 米国：国勢調査局 英国：住宅・コミュニティ・地方自治省(1994年～2013年)、Statista(2015年、2017年)
不動産のオーナーが将来的に重要視すること
事務の代行
フレキシブルスペースなどの設備
入居者に対する優先的エクスペリエンス(これまでになかった体験)の提供
テナントの健康とウェルネス
オーナーとテナントのパートナーシップ
デジタル対応の製品と設備
ロボティクス、人工知能、自動運転・電気自動車産業を先導
5G、人工知能、ゲーム産業の拠点
中国とアジアのテクノロジー企業の資金調達拠点
東南アジアへの拠点
リチウムイオン電池などの将来の機器に必要な資源を有する
イノベーションのクラスター(集積地)
アジア太平洋地域先進国における物流施設
日本の家族用住宅
シンガポール、ソウルや日本の主要都市など、イノベーションのクラスター(集積地)では、テクノロジー関連のテナントの需要が着実に増加する可能性が高いと考えています。これら都市の高品質オフィス物件は、良好なパフォーマンスが期待されます。
日本とオーストラリアの主要都市や大ソウル圏など、人口が多く、近代的な設備を備える既存物件が少ない都市において、オンラインショッピングの増加の恩恵を受ける可能性が高いと考えます。
住居を求める層の多様化、在宅勤務の増加、都心部での生活への選好が継続していることが、家族用住宅がアウトパフォームする材料となると考えています。
香港の中心業務地区
ハイストリートのリテール店舗
オフィスの都市中心部からの脱出、香港国家安全維持法の制定、新型コロナウイルス感染症に関連する不確実性など、逆風は強く、香港市場の見通しに影を落としています。
東京の銀座、大阪の心斎橋、ソウルの明洞など、観光客の消費と裁量的消費に大きく依存しているハイストリートのリテール店舗は、近い将来、さらなる価格調整が見られる可能性があります。
データセンター
オーストラリアのビルド・トゥ・レント市場
個人と企業、両方のデータ使用量の増加は、アジア太平洋地域の全域のデータセンターに対するテナント需要を拡大させました。このことは、データセンターに投資する根拠を明白にしているだけでなく、データセンターが今後機関投資家の投資対象として拡大することにもなると考えています。
オーストラリアでは、ビルド・トゥ・レント(賃貸のために建設された物件)の集合住宅市場の歴史は浅いものの、政府の住宅政策と投資家の関心は高く、機関投資家にとって有望な市場と考えています。早期参入により、長期にわたって良好なリスク調整後リターンを獲得できると考えています。
1経済財務省『韓国のニューディール：大変革のための国家戦略』、2020年7月
1 Real Capital Analytics『 Asia Pacific Capital Trends Report』、2021年2月 2 M&Gリアル・エステート
